Developerský projekt na Rohanském ostrově

Oblast Libně a Karlína zdevastovala v roce 2002 povodeň, která v podstatě odstartovala diskuzi o tom, jak s oblastí naložit do budoucna. Praha proto v roce 2007 vyhlásila soutěž o pronájem a následný prodej pozemků, které se zúčastnilo 17 uchazečů. Základní podmínkou soutěže bylo, že zde má vzniknout nové městské centrum s obytnými domy, službami, hotely, kancelářemi i zelení. Části Rohanského ostrova, na které byla vypsána soutěž, již patří k bezpečným místům - protipovodňová opatření a další úpravy pozemků, včetně infrastruktury, město stály téměř miliardu korun. Z fondů Evropské unie byly investovány např. likvidace a recyklace pozůstatků staveb, včetně likvidace železobetonových panelů a protipovodňové zábrany. V oblastech, které nelze chránit před povodněmi, pak mají vzniknout rekreační zóny, cyklostezka i další rameno Vltavy. To kdysi u Rohanského ostrova existovalo, ale bylo zasypáno.

Historie ostrova

Již od raného novověku zde vznikaly první průmyslové podniky jako mlýny, mydlářské, barvířské a jirchářské živnosti, později papírny, prachovny a bělidla. Ostrov vznikl po roce 1550 na místě starého říčního nánosu. Při regulaci byl částečně spojen s karlínským územím a na východě splynul s Libeňským ostrovem. 

Zprvu písečný ostrov byl dán Starým Městem roku 1551 do nájmu cechu rybářskému. O pět let později ale mlynář Martin Šašek dosáhl zrušení nájmu a ostrov upravil pro svou potřebu. V letech 1777 – 1830 ho vlastnila rodina někdejšího nejvyššího pražského purkrabího hraběte Jindřicha Gabriela Rottenhana a nazýval se pro změnu Rottenhanský. Ostrov začal být mezi obyvateli populární, když tam na konci osmnáctého století papírník Jan Ferdinand ze Schönfeldu zřídil rozsáhlý zábavní park pod názvem Rosenthal. Byly zde kavárny, restaurace, divadelní scéna a množství atrakcí. V tuto dobu se začal ostrov stavebně rozvíjet, čímž vzniklo nové předměstí Prahy s řadou vil a rodinných domů. 

V roce 1822 zde byl založen Karlínský přístav, který sloužil k dovozu zboží a surovin. V letech 1850 až 1875 nesl jméno svého dalšího majitele, pražského měšťana Jana Jiřího Köppla, tedy Köpplův ostrov. Dnes je pojmenován podle pražského radního a tesařského mistra Josefa Rohana, jenž ostrov koupil v roce 1850. V té době byl ostrov pražským korzem. 

V roce 1903 se Karlín stal samostatným městem. Do první světové války zde proběhla rozsáhlá výstavba, mimo jiné také podle stavitele a architekta Bohumila Štěrby. Za první republiky se pak Karlín stal součástí Velké Prahy (1922). V této době se z Rohanského a Libeňského ostrova stala periferie, byla zde dokonce plánovaná průmyslová zóna. Záměr se však již po druhé světové válce nepodařilo uskutečnit. 

Ostrovem není od období 1920 až 1930, kdy byl spojen s Libeňským ostrovem a napojen na karlínské pobřeží a Maniny. Po druhé světové válce sloužil ostrov jako černá skládka, v době výstavby pražského metra dokonce jako místo pro ukládání odpadních materiálů. Na ostrově se také nacházela betonárna, skladovací haly a ubytovny. V roce 1999 byly zahájeny úklidové práce a plánovala se revitalizace ostrova. V roce 2002 však ostrov postihly povodně, které nastartovaly proces regenerace a rekonstrukce jak ostrova, tak celého Karlína. Velká část domů se zbourala, starousedlíci se vystěhovali a začala nová etapa výstavby drahých bytů a kanceláří. V současnosti se jedná o nejlukrativnější pozemek v republice. 

Urbanistická soutěž

Právní kancelář Jansta, Kostka & spol. a poradenská kancelář Deloitte & Touche posuzovali nabídky uchazečů, jejich urbanistické studie a formální náležitosti. Investoři museli respektovat již vypracovanou urbanistickou studii, podmínky splnilo podle právního posudku osm nabídek. Doporučení pak získali tři z nich, kteří prošli do druhého kola - Konsorcium Rohan, Development Pobřežní a Avenzo Vice. V druhém kole uchazeči představili své projekty, při jejichž hodnocení hrála největší roli cena. Odborná komise doporučila jako nejlepšího uchazeče Konsorcium Rohan, s.r.o., které vlastní Sekyra Group. To na projektu spolupracovalo s irskou architektonickou kanceláří HKR Architects a s dánským ateliérem Gehl architects. Město s developerem uzavřelo v roce 2008 smlouvu a Konsorcium Rohan získalo od města pozemky za 1,69 miliard korun. 

Sekyra Group předložila v roce 2009 magistrátu realizační studii využití ostrova. Výstavbu chtěla původně zahustit, na ostrov umístit výškové budovy a vyškrtla dokonce mateřskou školku, kterou požadovalo hlavní město Praha. Zastupitelé tuto zásadní změnu koncepce zamítli a ke konci roku předložili k posouzení nový návrh. Do nové realizační studie developerská firma doplnila požadované dopravní řešení či výstavbu školních zařízení. V nové čtvrti by měly vzniknout vysokoškolské koleje, škola, školka i původ slibované parkové plochy.

Obrovský projekt v rukou jednoho developera

Rada hl. m. Prahy dne 23.3.2010 schválila usnesení č. 418 k projektu urbanistického rozvoje Rohanského ostrova spojeného s pronájmem a následným prodejem pozemků a taktéž byla schválena realizační studie, kterou zpracovala společnost Konsorcium Rohan, s.r.o. Projekt, který dosahuje rozlohy 200 tisíc metrů čtverečních, počítá s bytovou zástavbou, obchody, službami, kancelářemi, městským parkem a dalšími plochami určenými pro volnočasové aktivity. Byty mají tvořit 55 % plochy v nových domech, zbytek pak kanceláře. Bydlet by tu mělo asi 1 300 rodin, pohybovat se tu má desetinásobek lidí denně.

Park má být celoročně využitelný, na břehu řeky mají vzniknout zelené lázně a trhy. V zimě má být místo vhodné k bruslení. Projekt totiž předpokládá obnovení ramena Vltavy přibližně v místě původního, které bylo zasypáno v 19. století. To umožní oddělení Rohanského a Maninského ostrova od „pevniny“. Na ostrově má vzniknout zeleň a zázemí pro sport a rekreaci. Z menšího z ostrovů se má stát přírodní rezervace přístupná široké veřejnosti. Nábřeží Karlína a Libně má s Rohanským ostrovem spojovat hned několik mostů.

Tehdejší radní pro územní rozvoj Martin Langmajer připustil, že rozhodnutí prodat pozemky jednomu developerovi byla chyba. Podle původního záměru totiž soutěž měla mít několik vítězů, kteří si území rozdělí. Zároveň už tehdy vyvstaly na magistrátu pochybnosti, zda Konsorcium Rohan dokáže splnit to, k čemu se v realizační studii zavázalo. Investice do infrastruktury totiž zahrnují také vysokoškolské koleje, školu, školku i obrovské parkové plochy, což znamená investice v řádu miliard. Nakonec to však vypadá, že přes deklarované cíle developer postaví rezidenční objekty a administrativní budovy, zatímco zajištění veřejné infrastruktury nechá na městu. 

Současný stav

Po vítězství v soutěži uváděl Sekyra jako termín zahájení výstavby rok 2011, poté jej posunul na rok 2013. Původní plán se však o více než deset let opozdil. Vývoj se po dlouhé době, kdy se čekalo na územní rozhodnutí a vyřešení majetkových nesrovnalostí, opět posunul až v posledních letech. V roce 2018 rozvoj území posvětila rada hlavního města schválením urbanistické studie od ateliéru Pavel Hnilička Architekti. V polovině září 2021 byla zahájena první etapa, která počítá s dvěma kancelářskými budovami a dvěma bytovými bloky. Ty by měly nabídnout 3200 bytů, osm administrativních budov a základní školu. Rezidenční výstavba se ovšem z původních 1200 až 1300 bytů více než zdvojnásobila. Ze záměrů naopak časem vypadla nabídka volnočasových aktivit, kam měly patřit zelené lázně, plavecké bazény či zimní bruslení.

Druhá etapa zatím pevné obrysy nemá, ale již proběhl architektonický workshop. Pracovního semináře se zúčastnilo devět architektonických studií, zvítězilo pak studio Schindler Seko.To se má stát hlavním architektem druhé etapy a jejich urbanistický plán má sloužit jako tzv. hlavní plán výstavby. Zatím se počítá se třemi bytovými bloky o zhruba 500 bytech a třemi administrativními objekty o 20 tisících metrů čtverečních kancelářských prostor. Druhé místo obsadil ateliér Bod architektu a třetí místo studio Loxia. Ti se budou podílet na architektonické podobě rezidenčních budov. Všechny ateliéry zároveň zpracovaly studii i se zamýšleným mostem, který by měl v budoucnu spojit Holešovice s Karlínem. V poslední fázi mají vzniknout především rezidenční objekty, pak také nová základní škola a rozsáhlé parkové plochy. 

Průběh soutěže

Do prvního kola soutěže se v roce 2007 přihlásilo 17 uchazečů, z nichž do dalšího kola byli předvybráni pouze tři. Nabídky šly k posouzení do rukou právní kancelář Jansta, Kostka & spol. spolu s poradenskou kanceláří Deloitte & Touche. Ti posuzovali nabídky uchazečů a jejich urbanistické studie, především však jejich formální náležitosti. Doporučení pak získali tři z nich, kteří prošli do druhého kola - Konsorcium Rohan, Development Pobřežní a Avenzo Vice. Během výběrového řízení panovaly obavy o jeho průběhu, který se některým zdál neobvyklý. Řada členů komise navíc o postupu celého procesu neměla žádné informace. 

„Věřím, že se mi podaří přesvědčit zbylé členy komise, abychom posuzovali všechny nabídky. Je velmi nestandardní, že právníci posuzovali nabídky z územního a stavebního hlediska,“ řekl jeden ze členů komise Miroslav Poche (ČSSD). Kancelář podle něj měla posoudit nabídky jen z formálního hlediska a ke každé napsat případné výhrady. Poche je navíc překvapen, že advokátní kancelář Jansta, Kostka a spol. předem doporučila tři uchazeče, aby postoupili do druhého kola. Předvýběr právníků kritizovala také například primátorova náměstkyně Markéta Reedová (SNK-ED), která si přála, aby postoupilo alespoň osm firem, které podle ní podmínky víceméně splnily.

Komise měla od Jansty dostat materiály, kde chyběly kompletní nabídky firem a jejich bodové hodnocení. „Komise nabídky nikdy neviděla a takhle rozhodovat nechci. Aby advokátní kancelář předjímala rozhodnutí komise, jsem v žádné komisi nezažil,“ řekl tehdy opoziční zastupitel Poche.

V druhém kole soutěže pak výherce určila nejvyšší cenová nabídka. „Kritériem, které činí 80 procent z celkového hodnocení, je cena, dalších deset procent pak patří harmonogramu prací a dalších deset procent je na sazebníku pokut za nedodržení termínů,“ uvedl náměstek primátora Pavel Klega. Kritici považují za nepřijatelné, aby u tak rozsáhlého projektu hrála hlavní roli cena, ne však urbanistická koncepce. 

Nedostatečné finance

Kritici připomínají, že předpokládaný zisk městu z takového projektu (magistrát hovoří o 4 miliardách Kč) bude významně nižší, kvůli nutným investicím do uliční sítě a obnovy říčního ramene. Praha za výstavbu uliční sítě a silnic zaplatila 90 milionů korun. Na vlastní náklady také zabezpečila území proti povodním, což stálo město dalších 650 milionů korun. Výkupy pozemků, které proběhly před vyhlášením tendru, stály další půl miliardu. Další peníze (182 milionů korun, část z nich z dotací z EU) padly na likvidaci železobetonových skeletů opuštěných budov a likvidaci skládky. „Město na projektu v podstatě nemůže vydělat. Musí se podílet na zbytku nedodělaných protipovodňových opatření, prodává jen pozemky, které jsou pod budovami. Projekt zatíží infrastrukturu, která je zhruba v hodnotě těch pozemků,“ prohlásil tehdejší radní pro územní rozvoj Martin Langmajer. 

Nakonec byly pozemky odkoupeny za 1,69 miliard korun, tedy za cenu 8 567 korun za metr čtvereční. Tehdejší cenová mapa stavebních pozemků odhadovala hodnotu v okolí na 22 tisíc korun za metr čtvereční. Město tak mohlo své pozemky prodat za 4 a půl miliardy korun, přišlo tak o tři miliardy. Developer tak do úpravy území nijak neinvestoval a město to po něm ani nepožadovalo. Myslíme si však, že města a obce by spoluúčast na nákladech na veřejnou infrastrukturu měla klást jako podmínku výstavby, stejně jako je tomu v jiných evropských městech, 

Město se bojí také nedostatku financí ze strany investora. „Chybí údaje o reálně existujících a vyčleněných vlastních finančních zdrojích. Nejsou zde žádné záruky toho, že potřebné zdroje budou v pravý čas a v potřebné výši dosažitelné a není respektována stávající situace a trendy vývoje na trhu s finančními zdroji,“ varoval od počátku magistrát ve své reakci na studii. 

Bez regulačního plánu

Účastníci soutěže se drželi urbanistické studie Maniny - Dolní Libeň - Invalidovna, kterou v roce 2004 vypracovala firma A+R System, a která byla o dva roky později zapracovaná do územního plánu. Vítězná Sekyra Group v rámci soutěže vytvořila územní studii spolu s věhlasným dánským urbanistou a architektem Janem Gehlem, která se však v mnoha bodech od původní zadané studie liší. 

Podobně jako je tomu v jiných případech, nebyl vypracován ani regulační plán, který by stanovil výšku staveb, jejich uspořádání a navázání na stávající zástavbu. Místo toho byla zpracována územní studie s regulačními prvky, kterou zpracoval ateliér Pavel Hnilička architekti. Studie nestanovuje konkrétní podobu staveb, ale definuje základní podobu veřejných prostranství, stanovuje pravidla zástavby a navrhuje členit území do uličních bloků s maximální výškou domů. Problematické je ale nejen to, že si developer pojistil nepostihnutelnost, kdyby se od svých plánů uchýlil, ale vyhnul se tak i nutnosti projednat plány se všemi dotčenými subjekty, například vlastníky okolních nemovitostí. Z toho důvodu si místo regulačního plánu investoři pořizují územní studii, která však, narozdíl od regulačního plánu, není právně závazná. Rozvoj Rohanského ostrova tak může být velmi nepředvídatelný a bez reálné možnosti veřejnosti se k tomu vyjádřit. 

Veřejná vybavenost

Rezidenční výstavba se z původních 1200 až 1300 bytů více než zdvojnásobila a ze záměrů naopak vypadla nabídka volnočasových aktivit. Na výstavbu základní školy a mateřské školky, kterou město požadovalo, darovala Sekyra Group městu 60 milionů korun - avšak s podmínkou, že radnice se nebude stavět proti změně územního plánu. Město by na zajištění veřejné infrastruktury mělo trvat jako na podmínce. Vytvořit tak rozsáhlou rezidenční oblast bez zajištění občanské vybavenosti je ukázkou nekoncepčnosti projektu Rohan City. Dle urbanistické studie Maniny – Dolní Libeň – Invalidovna se pro lokalitu plánovalo hned několik školek, první stupeň základní školy a také 10–15 lékařských ordinací. 

Strana zelených od počátku upozorňuje, že si magistrát neklade žádné podmínky, například pokud jde o občanskou vybavenost nebo spojení hromadnou dopravou. Původní plány počítaly s řadou veřejných institucí - s mateřskou a základní školou, vysokoškolskými kolejemi, s prostory pro volnočasové aktivity - lázněmi a bazény - a dalšími službami. V současných plánech se však už tyto návrhy neobjevují a v případě občanské vybavenosti deleguje developer své závazky na město, kterému na jejich výstavbu daroval akorát desítky milionů korun.   

Dopravní zátěž

Zelení Prahy 8 již od začátku upozorňují na dopravní zátěž, kterou nová výstavba bude generovat. Karlín a Libeň jsou dle Zelených již dnes zatíženy hlukem a prachem z dopravy. „Zvýší se zátěž uliční sítě v Karlíně a Libni. Soukromá investice do výstavby si následně vynutí investici města do nových silnic,“ domnívá se zastupitel za Prahu 8 Petr Vilgus (SZ). Houstnoucí automobilový provoz je největší hrozbou i podle odborníků na ochranu životního prostředí. Další problémem je neexistující plán na zapojení ostrova do systému městské hromadné dopravy. Zelení proto požadují proměnu ostrova na centrální městský park pro oddech a rekreaci, podobně jako je tomu u parku Stromovka. Tvrdí, že ostrov by měl být určen pro veřejnost, ne pro komerční výstavbu. Záplavové území, kterým Rohanský ostrov je, navíc není dle Zelených vhodným místem pro bydlení. 

Ředitel developerské společnosti Luděk Sekyra se rád odvolává na hamburské Hafen City, Vídeň a Berlín jako svou inspiraci. “Klíčový byl pro nás dialog se světoznámým urbanistou Janem Gehlem, ale i myšlenka města krátkých vzdáleností, kde prim mají lidé, nikoliv auta,“ komentuje Luděk Sekyra. Co se však udržitelnosti a primátu člověka nad auty týče, je tomu Rohanský projekt na míle vzdálený. Zákon o posuzování vlivů na životní prostředí uvádí konkrétní zátěže, které musí projekt splnit, aby prošel procesem EIA. Zákon stanovuje limit 500 parkovacích míst, který už samotná etapa A překračuje (ta plánuje 551 parkovacích stání). Příklady v Hamburku, ve Vídni a v Berlíně naopak ukazují, že moderní projekty se snaží o razantní snížení individuální automobilové dopravy omezováním parkovacích míst. Projekt Rohan City je v tomto smyslu krokem zpátky. 

Dostupné bydlení

To samé platí pro zajištění dostupného bydlení. Projekty, na něž se Sekyra Group odvolává, počítají s povinným minimálním limitem sociálních bytů, startovacích bytů, bytů s péčí pro seniory nebo například byty s regulovaným nájemným. Rohan City nenabízí nic z toho, většina bytů bude sloužit k investici a podporovat tím další růst cen bydlení. Byty za cenu až 170 000 Kč za metr čtvereční navíc rozhodně nebudou pro středně a nízkopříjmové domácnosti. Rohan City tak podpoří dlouhodobý proces gentrifikace, který je právě v Karlíně ukázkovým příkladem. Atraktivita čtvrti a zvyšující se nájmy povedou k vystěhování nižších příjmových skupin, původních obyvatel a sníží sociální mix oblasti.  

• 2002- Povodeň
• 2007 - Praha vyhlásila soutěž
• 2008 - druhé kolo soutěže
• 2009 - vyhrálo Konsorcium Rohan, s.r.o.
• 2010 - schválen projekt urbanistického rozvoje a realizační studie
• 2011 - územní studie 
• 2012 - uzavírají se první nájemní smlouvy
• 2014 - prodej se do teď neuskutečnil, získáno EIA, čeká se na územní rozhodnutí
• 2018 - územní studie s regulačními prvky od Pavel Hnilička architekti, schválení záměru na změnu územního plánu
• 2019 - vizualizace druhé etapy včetně Rohanského mostu, získáno stavební povolení
• 2020 - stavební povolení pro první dva bytové domy 
• 2021 - zahájena první etapa
• 2022/23 - plánovaná druhá etapa
• 2030-2040 - plánované dokončení projektu, realizace parku a hlavní bytové zástavby

Podrobnější informace k přestavbě Rohanského ostrova představuje publikace Divočina, peníze, beton… s podtitulem Proměna Rohanského ostrova v Praze. Publikace je dostupná zde.