Územní plánování

Územní plán

Územní plán je klíčovým podkladem pro rozhodování o tom, co se bude ve městě stavět, kde bude park, škola nebo nové kanceláře. Praha má platný územní plán z roku 2000. Vše se o něm dozvíte zde.

Metropolitní plán

Praha připravuje nový územní plán, kterému říká Metropolitní plán. Je založený na nové metodice, která ovšem skrývá řadu rizik a úskalí. V této sekci se dozvíte podrobnosti.

Stavební zákon

Stavební zákon patří mezi zásadní legislativní nástroje, které ovlivňují výstavbu. Dlouhodobě je vyvíjen tlak na to, aby zákonná pravidla byla co nejjednodušší a stavělo se u nás rychleji. Bohužel to často vede k vyloučení veřejnosti z rozhodování i ohrožení ochrany životního prostředí nebo památek. Více se věnujeme stavebnímu zákonu v samostatné sekci.

Pražské stavební předpisy

Pražské stavební předpisy jsou prováděcí vyhláškou stavebního zákona. Nastavují některá zásadní pravidla pro výstavbu, definují řadu pojmů v oblasti urbanistické koncepce města, a nastavují pravidla pro témata, jako je umisťování staveb, jejich odstupy, parkování, proslunění bytů a další. Pravidelně procházejí aktualizacemi. Podrobné informace o pražských stavebních předpisech najdete na stránkách Institutu plánování a rozvoje.

Územně-analytické podklady

Územně analytické podklady hl. m. Prahy představují další důležitý dokument pro plánování dalšího rozvoje metropole. Slouží jako klíčový podklad pro přípravu územního plánu i případných dalších územně-plánovacích dokumentací. Podobně jako územní plán mají podobu mapy s textovou částí, mají ale odlišný charakter. Měly by představovat aktuální popis města a jeho vývoj s ohledem na stav životního prostředí, či ekonomické, sociálně demografické nebo kulturní aspekty. Jsou zdrojem cenných informací pro urbanisty, politickou reprezentaci i stavební úřady. Je dobré se s Územně analytickými podklady seznámit a mít povědomí o jejich roli pro územní plánování. Přehledně jsou prezentovány na webovém portálu Institutu plánování a rozvoje.

Zásady územního rozvoje

Územní plán není jediným nástrojem, kterým se v Praze řídí výstavba. Dalším závazným dokumentem, který je v hierarchii územního plánování nadřazený územnímu plánu, jsou Zásady územního rozvoje hl. m. Prahy (ZÚR). Zásady územního rozvoje představují základní koncepci rozvoje kraje – jímž je také Praha. Pořizují se tedy pro stejné administrativní území, ale v jiné míře podrobnosti. Upravují základní koncepci rozvoje, obecná pravidla výstavby a obsahují také záměry “nadmístního významu”, tedy zásadní stavby, např. velké dopravní tepny anebo upravují regulaci pro transformační plochy a brownfieldy. Určují rozvojové oblasti pro stavby či infrastrukturu, které zasahují více městských částí nebo jsou významné pro celou Prahu – všechny druhy dopravy, nové obytné a průmyslové čtvrti, ale i plochy zeleně a rekreace.

Zásady územního rozvoje jsou ve čtyřletých intervalech aktualizovánmy a mohou být upraveny podmínky, které jsou v ZÚR obsaženy. To může mít zásadní vliv na to, jak se bude v Praze o výstavbě rozhodovat. Jednak se jimi musí při rozhodování řídit stavební úřady, zároveň jejich podmínky musí splňovat také územní plán. Právě jejich poslední aktualizace je ale problematická, namísto aby stanovily jasné podmínky mj.pro pro velká rozvojová a transformační území, tyto podmínky naopak rozvolnily – aby otevřely cestu problematickému Metropolitnímu plánu. Proces by ovšem měl být přesně opačný – ZÚR mají představovat vizi a jasné základní schéma regulace, kterým se bude řídit územní plán, nikoli naopak.

Politika územního rozvoje

Politika územního rozvoje (dále PÚR) by se dala charakterizovat jako základní koncepcepro celé území České republiky. PÚR má mj. stanovit republikové priority pro zajištění udržitelného rozvoje území nebo vymezit plochy a koridory dopravní a technické infrastruktury mezinárodního a republikového významu nebo ty, které svým významem přesahují území jednoho kraje. Jejím pořizovatelem je Ministerstvo pro místní rozvoj a významnější úlohu při její přípravě má především Ministerstvo životního prostředí, které má stanovit požadavky na vyhodnocení vlivů na životní prostředí a následně vydat stanovisko k posouzení vlivů na životní prostředí. Pokud to shrneme, v PÚR najdete především nejdůležitější záměry – trasy velkých dopravních staveb nebo řešení železničních koridorů.

PÚR je nadřazená ostatním nástrojům územního plánování. Je závazná pro Zásady územního rozvoje i územní plány. Kraje ani obce nesmí schválit kupř. trasu silnice jinak, než je tomu v politice. Přestože je to mimořádně důležitý dokument, je velmi obtížné zapojit se do jeho přípravy. Omezení představuje už to, že jej pořizuje ministerstvo, které není schopné komunikovat s lidmi v místech, kde jsou plánovány největší záměry. Navíc návrh samotný je příliš složitý. Během přípravy PÚR (nyní už jen aktualizací) se její návrh i vyhodnocení zveřejňují na webu a probíhá veřejné projednání. Místo a dobu konání veřejného projednání musí MMR oznámit nejméně 30 dnů předem. Také musí stanovit lhůtu pro podání písemných připomínek obcí a veřejnosti, která nesmí být kratší než 60 dnů ode dne veřejného projednání. Připomínky se podávají MMR. Politiku územního rozvoje schvaluje svým usnesením vláda a každé 4 roky musí proběhnout její aktualizace. Podrobnější informace k Politice územního rozvoje včetně jednotlivých Aktualizací jsou k dispozici na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Regulační plány 

Regulační plány představují nejvíce podrobné měřítko územního plánování. Vznikají jako podřazená dokumentace městskému územního plánu za účelem podrobnější regulace konkrétních lokalit a čtvrtí. Mohou řešit podobu veřejných prostranství, umístění staveb, jejich funkci, maximální výšku nebo objem budovy, nebo umístění vjezdu či možnosti parteru. Regulační plány mohou být nejlepším řešením pro usměrnění výstavby a pro stanovení jasných pravidel pro investory. Praha ale tento nástroj prakticky nevyužívá – existuje jen jeden regulační plán pro lokalitu Anenská. V Brně je aktuálně platných osm regulačních plánů a i některá další města je pro jejich výhody využívají.

Tím se dostáváme k jejich největšímu problému – v Praze se přestaly pořizovat, primárně s argumentací o jejich údajné neprojednatelnosti. V území, která by měla regulovat, je podle tohoto názoru příliš mnoho zájmů a specifik, než aby mohly být integrovány jedním závazným dokumentem. V praxi to zatím ale nikdo neověřil, absence regulačních plánů je potenciálně jedním z největších deficitů územního plánování v Praze. Mohly by totiž stanovit jednoznačné podmínky pro rozvoj klíčových lokalit, zajistit dostatečné a transparentní projednání s veřejností i všemi dotčenými aktéry a zajistit tak shodu či kompromis o využití území. Praze by se vyplatilo se zpracováním regulačních plánů zabývat. Metropolitní plán s regulačními plány nepočítá a namísto nich přichází se složitým, v Praze ani v ČR neověřeným a pravděpodobně nefunkčním řešením v podobě dvou úrovní územního plánu. Podrobněji se na regulační plány a jejich zařazení v systému územního plánování podívejte na stránkách Institutu plánování a rozvoje.

Územní studie

Územní studie patří spolu s Územně analytickými podklady hl. m. Prahy do kategorie "územně plánovacích podkladů". Podle stavebního zákona tyto studie ověřují možnosti a podmínky změn v území. Slouží jako podklad především k pořizování územních a regulačních plánů, ale i – pokud je tak studie pořízena a zapsána – k rozhodování v územním řízení – nejsou však závazné, ale pouze tzv. neopominutelné. To znamená, že stavební úřad může rozhodnout jinak, ale musí toto rozhodnutí zdůvodnit. 

Územní studie má navrhovat, prověřovat a posuzovat možná řešení vybraných problémů nebo rozvoj všech nebo některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, bydlení, dopravy, modrozelené infrastruktury,...

Pořizovatelem může být magistrát, úřady městských částí nebo také developer. Z toho plyne, že jsou různé druhy územních studií: 1) územní studie, jejichž pořízení není zákonem vůbec formalizováno – může je pořídit kdokoli (včetně developera) a mohou, ale nemusí být dodrženy 2) územní studie, které jsou podkladem pro změnu územního plánu – to znamená, že jsou součástí pořizování změny územního plánu, ale tím jejich úloha končí – nejsou podkladem pro stavební úřad, když posuzuje jednotlivé stavby 3) územní studie, které jsou pořízené a registrované jako tzv. studie pro rozhodování v území – to znamená, že je pořizuje magistrát a pro stavební úřad jsou neopominutelným podkladem pro veškerá řízení o stavbách. Nejsou ale závazné – stavební úřad tedy může rozhodnout v rozporu s územní studií, ale musí toto rozhodnutí odůvodnit.  

V každém případě je potenciálním problémem územních studií nízká právní závaznost a tedy i vymahatelnost. Pro rozhodování v území bude ve výsledku hlavním vodítkem územní plán. Územní studie může pomoci formovat jej takovým způsobem, aby závazná pravidla byla nastavena co nejlépe. Přesto se dlouhodobě spekuluje o tom, že větší jistotu by do rozhodování o území vneslo pořizování tzv. regulačních plánů. Dohody v území na bázi regulačních plánů jsou v Evropě běžné.

Vzhledem k postavení územních studií v rámci hierarchie územního plánování a jejich nezávaznosti, je problematická i účast veřejnosti na jejich pořizování. Magistrát nic nenutí k tomu, aby studie s veřejností projednával a umožnil tak propsání zájmů obyvatel do těchto dokumentů. 

Přehled územních studií, ať už schválených nebo pořizovaných, najdete na webu magistrátu.

Arnika se intenzivně věnovala např. připomínkování územní studie Bubny - Zátory. Připomínky k 1. návrhu studie najdete zde.

Strategický plán

Strategický plán hl. m. Prahy představuje soubor základních ideových vizí a strategií, které chce Praha do budoucna realizovat. Je tedy základním výchozím bodem, od kterého by se měla odvíjet klíčová rozhodnutí o rozvoji Prahy i utvářet pravidla výstavby a rozvoje v metropoli. Na přípravě Strategického plánu spolupracovala široká škála aktérů a měl by tedy představovat jasný názor, který definuje mantinely pro budoucí směřování hlavního města. Týká se několika základních oblastí, pro které určuje strategické vize a cíle. Těmi jsou:

• sociální soudržnost
• kultura a kreativita
• ekonomický rozvoj
• technická a dopravní infrastruktura
• prostředí města
• správa města

Jednou z jeho základních definic a zároveň také problémů je, že není závazný. Znamená to, že některé principy, které navrhuje v oblasti plánování, nejsou dostatečně implementovány do závazných dokumentů jako je územní plán (podobně tím trpí Strategie adaptace hl. m. Prahy na klimatickou změnu). Podrobně o Strategickém plánu na svém webu pojednává Institut plánování a rozvoje, kde najdete i všechny jeho části ke stažení.

Jak se zapojit

Abyste se mohli zapojit do územního plánování, je především třeba mít včas informace o tom, co se bude v obci dít. Co se vyplatí sledovat a kde informace hledat?

• Sledovat úřední desku odboru územního rozvoje.
  
• Sledovat aplikaci změna plánu, lze v ní sledovat konkrétní změny územního plánu nebo celé vybrané území. Posílá oznámení o veřejném projednání cca 3 týdny předem. Upozorňuje i na projednání ve výboru a na zastupitelstvu (v těchto případech pár dní předem), pozor aplikace neupozorňuje na projednání v radě.
• Účastnit se jednání zastupitelstva a vyjadřovat se k tomu, co zastupitelé řeší. Číst zápisy ze zasedání zastupitelstva a rady
  

Podle stavebního zákona se může veřejnost do procesu územního plánování zapojit několikerým způsobem.

• Kdokoliv, tj. nejen občan obce, ale i další občané ČR či cizinci mohou podat připomínky. Připomínky mohou podávat i spolky.
  
• Námitky mohou podávat vlastníci plánem dotčených nemovitostí a také zástupce veřejnosti, pokud jej zmocní určitý počet občanů. O námitkách musí magistrát rozhodnout a podrobně zdůvodnit, proč je (ne)vzal v úvahu.

Jak úřad a zastupitelstvo Prahy s připomínkami a námitkami?

Rozdíl mezi námitkou a připomínkou je v tom, že s uplatněnými námitkami se musí úřad vypořádat pečlivěji. Na rozdíl od připomínek musí podrobně popsat, jestli k nim přihlédl, a pokud ne, tak odůvodnit proč. Dotčení vlastníci nemají nárok na to, aby je úřad jednotlivě obesílal - o všech fázích projednávání se informuje na úřední desce a je nutné na úřadu samotné vypořádání námitek prostudovat.

Po ukončení veřejného projednání návrhu nového územního plánu může úřad zapracovat některé námitky a připomínky a následně posoudit, zda tím nedošlo k „podstatné úpravě návrhu“. Pokud ano, koná se opakované veřejné projednání za účasti dotčených orgánů. Opět lze do konce tohoto případného projednání uplatnit připomínky a námitky. Úřad nakonec musí zpracovat zvláštní návrh rozhodnutí o námitkách, který je schvalován společně s návrhem územního plánu zastupitelstvem.

Námitky účastníků řízení

Námitky účastníků řízení musí být uplatněny nejpozději při ústním jednání, popřípadě při veřejném ústním jednání, a nebylo-li nařízeno, ve lhůtě stanovené v oznámení o zahájení řízení. K později uplatněným námitkám stavební úřad přihlédne a vypořádá je pouze tehdy, týkají-li se nově doplněných podkladů pro rozhodnutí, k nimž nebylo možné uplatnit námitku dříve. K námitkám o věcech, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územně plánovací dokumentace, se nepřihlíží.

Účastník řízení podle § 182 písm. c) a d) může uplatňovat námitky pouze v rozsahu možného přímého dotčení svých práv. Účastník řízení podle § 182 písm. e) může uplatňovat námitky pouze v rozsahu, v jakém se projednávaný záměr dotýká zájmů chráněných jiným právním předpisem, který zakládá jeho účastenství v řízení podle tohoto zákona. Účastník řízení je povinen v námitce uvést důvody podání námitky.

Shledá-li stavební úřad námitku důvodnou, umožní stavebníkovi se k ní vyjádřit, k čemuž mu poskytne přiměřenou lhůtu.

Zástupce veřejnosti

Za účinnosti ,,starého“ stavebního zákona (§23) mohl vedle vlastníků dotčených nemovitostí námitky podávat také tzv. zástupce veřejnosti. V praxi byla základem právní působnosti zástupce veřejnosti podpisová listina občanů a dále plná moc, která zmocňovala fyzickou či právnickou osobu (zástupce veřejnosti) k podávání námitek v příslušné fázi územního plánování. V ,,novém“ stavebním zákonu tato možnost upravena není.

Lze žalovat vydaný územní plán?

Územní plány se nově podle stavebního zákona a správního řádu vydávají formou opatření obecné povahy, které není ani správním rozhodnutím o individuální věci ani právním předpisem o nějakém obecném problému. Je jejich kombinací – týká se jedné konkrétní věci, ale zavazuje obecně, zde např. všechny stavebníky a vlastníky nemovitostí v obci. Opatření obecné povahy musí podle správního řádu obsahovat rozhodnutí o námitkách a odůvodnění, které je součástí odůvodnění celého opatření obecné povahy. Proti rozhodnutí se nelze odvolat ani podat rozklad.

Napadnout zákonnost územního plánu lze tzv. návrhem na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části, čili žalobou. Tu je možné podat do 1 roku od účinnosti územního plánu.

Žalovat územní plán u příslušného krajského soudu (resp. Městského soudu v Praze) může za současného stavu právních předpisů a podle judikatury Nejvyššího správního soudu jen ten, kdo tvrdí, že byl opatřením obecné povahy zkrácen na svých právech. Tím jsou podle soudu vlastníci dotčených nemovitostí (pozemků a staveb dotčených návrhem veřejně prospěšných staveb, veřejně prospěšných opatření a zastavitelných ploch), spolky, zástupce veřejnosti a městské části hl. m. Prahy.

Je také možné podat podnět k přezkoumání zákonnosti opatření obecné povahy podle správního řádu k Ministerstvu pro místní rozvoj (na přezkoumání není nárok, Ministerstvo se však podnětem musí zabývat - je vhodné jej podat ještě před žalobou zástupce veřejnosti k Nejvyššímu správnímu soudu; zahájit přezkumné řízení je možné do 1 let od účinnosti opatření obecné povahy). Doporučujeme ale zvolit soudní cestu.